Singapur pokazał, jak zapewnić obywatelom tanie mieszkania

Prawie wszyscy mieszkańcy trzeciego najbogatszego kraju świata — Singapuru — mieszkają w lokalach wybudowanych przez państwo. Władze Singapuru zajęły się deweloperką, ponieważ prywatny sektor budował niewiele mieszkań i były zbyt drogie. Państwo za to buduje dużo i tanio. Program rozpoczęto, kiedy Singapur był biedniejszy niż Polska.

W większości państw świata mieszkania od państwa dostają, albo kupują tylko ludzie biedni. Paradoksem Singapuru, liczącego ponad 5,3 mln obywateli, jest to, że wraz ze wzrostem zamożności odsetek mieszkających w lokalach wybudowanych przez państwo rósł: z 9 proc. w 1960 r. do 82 proc. obecnie. A trzeba wiedzieć, że PKB na Singapurczyka wynosi, według parytetu siły nabywczej, 60,4 tys. dol. (dane Międzynarodowego Funduszu Walutowego z 2012 r.) czyli o ponad połowę więcej niż w Niemczech (39,02 tys. dol.), Francji (35,5 tys. dol.) czy Wielkiej Brytanii (36,9 tys. dol.).

W 1947 r. Brytyjski Komitet ds. Mieszkalnictwa (British Housing Committee) oświadczył w swym raporcie, że Singapur, miasto-państwo, ma jeden z najgorszych na świecie slumsów, „obrazę dla cywilizowanego społeczeństwa". Jeszcze na początku lat 60. ubiegłego wieku 550 tys. ludzi (na ok. 2 mln ówczesnych mieszkańców) żyło w slumsach albo na zapleczach sklepików, które prowadzili. Brytyjczycy od dawna próbowali rozwiązać ten problem, ale nie udało im się. Już w 1927 r. założyli Singapore Investment Trust (Singapurski Fundusz Inwestycyjny). Ale przez ponad 32 lata swojego istnienia wybudował zaledwie 23 tys. mieszkań (czyli średnio 718 mieszkań rocznie).

W 1959 r. przedstawiciele Partii Akcji Ludowej (People's Action Party) obiecali, że zapewnią tanie mieszkania dla biednych, jeżeli zostaną wybrani. Wygrali i oszacowali, że od 1960 r. do 1969 r. potrzebne będzie 147 tys. nowych lokali, czyli 14 tys. rocznie. Sektor prywatny był w stanie zapewnić tylko 2,5 tys. rocznie (czyli 25 tys. w ciągu 10 lat) i to po cenach będących poza zasięgiem większości Singapurczyków (w 1959 r. PKB na obywatela było w mieście-państwie o jedną trzecią niższe — 2186 dol., niż w Polsce — 3096 dol.). Dlatego zadecydowano, że za budowę mieszkań weźmie się państwo. Rozwiązano Singapore Investment Trust i 1 lutego 1960 r. powołano na jego miejsce Housing Development Board (Radę Rozwoju Mieszkalnictwa).

Ale zmiana nie polegała tylko wymianie nazwy. HDB stała się instytucją odpowiedzialną za wszystko: od zakupu ziemi i materiałów budowlanych po zamówienie ekip. To pozwalało zarabiać na korzyściach skali. Aby dodatkowo je wykorzystać zaczęto budować od podstaw całe miasteczka-satelity. Pierwszym (obecnie jest ich 23) było znajdujące się w centralnej części Singapuru Toa Payoh New Town, zajmujące 4,63 km kw. i zamieszkałe przez 117 tys. osób.

Jeszcze na początku lat 60. było to siedlisko bezdomnych, którzy hodowali tam świnie. W 1962 r. rozpoczęto przesiedlanie ich, a w 1964 r. ruszyła budowa, którą zakończono w 1968 r. Projektowanie miast łączono z planami rozwoju gospodarczego, tak by mieszkańcy mieli gdzie pracować. Do Toa Payoh New Town sprowadzono m.in. koncern Philipsa, który w 1971 r. otworzył w miasteczku komfortową i klimatyzowaną fabrykę sprzętu elektronicznego.

W innych, budowanych przez HDB miasteczkach, zakłady otwierały firmy takie jak Hewlett-Packard, Compaq, Texas Instruments, Apple, Siemens czy Motorola, itd. (wybrano elektronikę, bo chodziło o produkcję, która nie będzie uciążliwa dla okolicznych mieszkańców i środowiska). To podwoiło albo nawet potroiło dochody pracujących tam rodzin i ułatwiło im odłożenie pieniędzy na mieszkanie.

Aby ułatwić pracę HDB rząd miał prawo przejmować ziemię na cele publiczne po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Na początku ustalono ją na stawkę płaconą na rynku 30 listopada 1973 r. Później stopniowo przesuwano datę (na 1 stycznia 1986 r., 1 stycznia 1992 r., 1 stycznia 1995 r. itd.) podnosząc cenę, ale zawsze była ona niższa od tej ustalanej w dobrowolnych transakcjach.

Wieloletni premier Singapuru Lee Kuan Yew twierdził, że było to celowe działanie, by uniemożliwić spekulacje ziemią. Uważał on, że nie ma powodu, by właściciele działek mieli zbijać fortuny na wzroście jej wartości, który był skutkiem inwestycji w infrastrukturę poczynionych ze środków publicznych.

Tylko od 1960 r. do 1965 r., czyli w ciągu 5 lat zbudowano na wyspie 54 430 nowych mieszkań (czyli dwa raz więcej, niż Brytyjczycy w ciągu 27 lat) a w ciągu 10 lat problem braku lokali został rozwiązany, a HDB zajmował się głównie zaspokajaniem bieżących potrzeb mieszkaniowych.

W 1989 r. zdecydowano się także podnieść komfort życia w starszych budynkach. HDB wysłało misję do Francji, Niemiec i Japonii, by przeanalizować jak takie problemy rozwiązywano za granicą. HDB zainwestowało w podniesienie standardu przeciętnie 58 tys. dol. na każde mieszkanie, biorąc od jego właściciela tylko 4,5 tys. dol.

Ale projekt HDB nie powiódłby się, gdyby ludzi nie było stać na mieszkania. W 1968 r. pozwolono na wykorzystanie pieniędzy z funduszu emerytalnego tzw. Central Provident Fund, założonego jeszcze przez Brytyjczyków w 1955 r. (Singapur jest niepodległą republiką od 1965 r.). W 1968 r. uchwalono ustawę podnoszącą wysokość składki do CPF (wcześniej wynosiła tylko 5 proc. od pracodawcy i 5 proc. od pracownika) i pozwalającą na wykorzystanie oszczędności do zapłacenia wkładu własnego i rat za mieszkanie. Od 1955 r. do 1968 r. kontrybucja wzrosła z 5 proc. do 25 proc. podnosząc stopę oszczędności do 50 proc. (później obniżono ją do 40 proc.). Ale ponieważ gospodarka rosła po 8 proc. rocznie i w podobnym stopniu rosły płace, to zwiększone obciążenia nie były odczuwalne przez obywateli. Po prostu dostawali trochę mniejsze podwyżki, w zamian za to mieli dostęp do tanich mieszkań.

Korzystając z HDB państwo prowadzi politykę prorodzinną. Mieszkania w HDB są tylko dla obywateli Singapuru, którzy ukończyli 21 lat i mają rodzinę (męża lub żonę). Ci, którzy spełniają te wymagania odnoszą spore korzyści. Na przykład wybudowane w 2007 r. 3-pokojowe mieszkanie (65 mkw.) kupowane od HDB kosztowało 140 tys. dol., ale na rynku warte było 200 tys. dol.

„Jeśli czytasz tylko The Economist albo The Wall Street Journal, dowiesz się jedynie o polityce wolnego handlu Singapuru i otwartej postawie tego kraju wobec zagranicznych inwestycji. Mógłbyś dojść do wniosku, że sukces Singapuru dowodzi, że wolny handel i wolny rynek są najlepszymi rozwiązaniami dla rozwoju gospodarczego — dopóki nie dowiesz się, że w Singapurze rząd jest właścicielem całej ziemi, 85 procent mieszkań zapewnia publiczna agencja mieszkalnictwa, a 22 procent krajowej produkcji pochodzi z publicznych przedsiębiorstw (średnia międzynarodowa wynosi około 10 procent). Nie ma jednego typu teorii ekonomicznej — neoklasycznej, keynesowskiej, jakiej chcesz — potrafiącej wyjaśnić sukces takiej właśnie kombinacji wolnego rynku i socjalizmu. Podobne przykłady powinny wzbudzić twoje wątpliwości co do siły teorii ekonomicznej oraz czujność w wyciąganiu z niej wniosków dla polityki" (Chang Ha-Joon).

Przykład Singapuru pokazuje, że centralne zarządzanie może rozwiązywać problemy, z którymi nie radzi sobie wolny rynek. Potrzebna jest jednak spójna polityka państwa nastawiona na szybki rozwój gospodarczy. Bez 8 proc. corocznego wzrostu PKB obywatele Singapuru nie byliby w stanie wygenerować tyle pieniędzy, by sfinansować „narodowy plan mieszkaniowy". Konsekwencji w realizowaniu planu i spójności wizji sprzyjał fakt, że w Singapurze od ponad 50 lat rządzi jedna partia (Partia Akcji Ludowej, ta która wygrała wybory w 1959 r.) a ponadto przez przeszło 30 lat rządził także jeden premier (wspomniany wcześniej Lee Kuan Yew), co jest sytuacją niespotykaną we współczesnych zachodnich demokracjach.

Do wybrania najwyższej jakości kadr do HDB przyczynił się także obowiązujący w Singapurze system wynagradzania pracowników rządowych w taki sam sposób jak pracowników w sektorze prywatnym (dlatego premier Singapuru jest najlepiej opłacanym szefem rządu rozwiniętego kraju na świecie: zarabia 2,2 mln dol. rocznie, podczas gdy na przykład prezydent USA — 400 tys. dol.). Ale system ten działa w dwie strony: jeżeli pensje „u prywaciarzy" spadają, to spadają również wynagrodzenia urzędników i polityków. Ci ostatni mają więc silną motywację, by dbać o to, by gospodarka szybko rosła.

Ale oprócz „marchewki" jest także „kij". Zwiększając udział państwa w gospodarce bardzo zaostrzono prawo antykorupcyjne. Do skazania urzędnika za korupcję w Singapurze wystarczy sam fakt, że jego majątek nie ma pokrycia w oficjalnych dochodach. Branie łapówek przez pracowników administracji w Singapurze nie ma więc sensu, bo gdy wydadzą uzyskane w ten sposób pieniądze, to trafią „za kratki".

Tekst opublikowany 18.09.2013 w serwisie Obserwator Finansowy na otwartej licencji